Realkreditlån og finansiering
Køb af ejerbolig kræver typisk et realkreditlån, der kan dække op til 80 % af boligens vurderingsværdi for helårsboliger. De resterende 20 % finansieres med egen udbetaling (minimum 5 %) og eventuelt et banklån.
Typer af realkreditlån
- Fastforrentet: Fast rente og ydelse i hele lånets løbetid — giver tryghed og forudsigelighed, men kan være dyrere end variable lån.
- Variabelt forrentet (F-lån): Renten justeres periodisk (F1, F3, F5) — typisk lavere startydelse, men risiko for rentestigninger ved refinansiering.
- Afdragsfrit: Mulighed for afdragsfrihed i op til 10 år — lavere månedlig ydelse, men lånets hovedstol nedbringes ikke, og bidragssatsen er højere.
Ved et boligbytte indfries dine eksisterende lån i den bolig, du bytter væk, og du optager nye lån til den bolig, du bytter til. Processen svarer til et almindeligt køb og salg.
Forhåndsgodkendelse
Inden du indgår aftale om boligbytte, bør du indhente en forhåndsgodkendelse (også kaldet køberbevis) fra din bank eller dit realkreditinstitut. Det dokumenterer, at du er kreditværdig og kan finansiere den nye bolig.
En forhåndsgodkendelse giver dig
- Overblik over dit maksimale lånebeløb og månedlige ydelse
- Styrket forhandlingsposition over for byttepartneren
- Hurtigere sagsbehandling, når handlen skal lukkes
- Dokumentation over for sælger om, at du kan gennemføre købet
En forhåndsgodkendelse er typisk gyldig i 3–6 måneder. Hav følgende dokumentation klar: lønsedler, årsopgørelse, budget og oplysninger om eksisterende gæld.
Tilstandsrapport og ejerskifteforsikring
Ved køb af ejerbolig anbefales det kraftigt at indhente en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og et energimærke. Tilsammen udgør de grundlaget for huseftersynsordningen.
De tre rapporter
- Tilstandsrapport: Udarbejdes af en autoriseret bygningssagkyndig og dokumenterer skader og mangler med karaktererne K0 (kosmetisk), K1 (mindre alvorlig), K2 (alvorlig) og K3 (kritisk).
- Elinstallationsrapport: Gennemgang af boligens elinstallationer udført af en autoriseret elinstallatør.
- Energimærke: Viser boligens energiforbrug og -klasse (A–G). Er lovpligtigt ved salg.
Med rapporterne på plads kan du tegne en ejerskifteforsikring, der dækker skjulte fejl og mangler. Sælger er ved lov forpligtet til at tilbyde at betale halvdelen af præmien for et standardtilbud. Præmien ligger typisk mellem 10.000 og 35.000 kr. afhængigt af boligens stand og størrelse.
Tinglysning og skøde
Når købsaftalen er underskrevet, skal ejerskiftet tinglyses hos Tinglysningsretten. Tinglysning er den juridiske registrering af, at du er den nye ejer, og uden tinglysning har du ikke retlig beskyttelse mod tredjemands krav.
Processen
- Advokaten udarbejder skødet baseret på købsaftalen.
- Skødet underskrives digitalt med MitID af begge parter.
- Skødet anmeldes til tinglysning via tinglysning.dk.
- Tinglysningsretten prøver og godkender skødet.
- Du registreres som ny ejer i tingbogen.
Tinglysningsafgifter (2026-satser)
- Skøde: 0,6 % af købesummen + 1.850 kr.
- Pant (realkreditlån): 1,25 % af lånebeløbet + 1.825 kr.
Fortrydelsesret
Som køber af en ejerbolig har du lovbestemt fortrydelsesret i 6 hverdage efter, at sælger har underskrevet købsaftalen. Lørdage, søndage og helligdage tæller ikke med i fristen.
Regler for fortrydelsesretten
- Du skal betale en godtgørelse på 1 % af købesummen til sælger.
- Kun køber kan benytte fortrydelsesretten — sælger kan ikke fortryde.
- Skriftlig meddelelse om fortrydelse skal sendes til sælger inden fristens udløb.
- Godtgørelsen skal være betalt senest samtidig med meddelelsen.
Fortrydelsesretten gælder ved køb af helårsboliger, ejerlejligheder, sommerhuse og andelsboliger til privat brug. Den gælder ikke ved tvangsauktion.
Checkliste inden overtagelse
Inden du overtager ejerboligen, bør du sikre dig, at alle punkter er på plads:
- Købsaftale er underskrevet med advokatforbehold
- Finansiering er godkendt (realkreditlån og eventuelt banklån)
- Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke er gennemgået
- Ejerskifteforsikring er tegnet
- Skøde er tinglyst eller anmeldt til tinglysning
- Husforsikring er tegnet fra overtagelsesdagen
- Forsyningsselskaber er kontaktet om ejerskifte (el, vand, varme)
- Adresseændring er meldt til folkeregisteret inden 5 dage
- Refusionsopgørelse er udarbejdet og godkendt
