Lån og Finansiering ved Bytte af Ejerbolig

Når du bytter en ejerbolig, er finansieringen lige så afgørende som ved et almindeligt boligkøb — og juridisk er der reelt tale om to ejendomshandler på én gang. Et bytte af to ejerboliger kaldes et mageskifte: hver part sælger sin bolig og køber den andens. Det betyder, at der skal udstedes to skøder, så den variable tinglysningsafgift (0,6%) betales af begge boligers værdi — mens den faste afgift kun betales én gang for hele mageskiftet. Begge parter skal typisk have finansieringen på plads for den bolig, de bytter sig til, hvilket indebærer kontakt med bank og realkreditinstitut, kreditvurdering og låneoptagelse.

Denne guide gennemgår de specifikke aspekter af lån og finansiering ved et ejerboligbytte: realkredit- og banklån, krav til udbetaling, de tekniske rapporter og forsikringer, samt den dobbelte tinglysningsafgift, der følger af mageskiftet.

Få styr på økonomien tidligt

• Kontakt banken først: Allerede når du seriøst overvejer at bytte, bør du kontakte din bank for at få en indikation af dine lånemuligheder. Et ejerboligbytte falder fra hinanden, hvis blot den ene parts finansiering ikke kan komme på plads.
• Forhåndsgodkendelse (køberbevis): Før du indgår en bindende aftale, er det essentielt at have en forhåndsgodkendelse fra din bank eller dit realkreditinstitut. Det dokumenterer, hvor meget du kan låne, og viser din byttepartner, at du er kreditværdig. Din byttepartner bør kunne fremvise det samme.
• Kreditvurdering: Banken vurderer din indkomst, dine faste udgifter, din gæld og dit rådighedsbeløb for at fastlægge din låneevne. Som tommelfingerregel ser banker på, at de samlede boligudgifter holder sig inden for et fornuftigt niveau af din økonomi, og at du kan tåle en rentestigning.

Finansieringen i tre lag

Finansieringen af den bolig, du bytter dig til, består typisk af de samme elementer som ved et almindeligt køb:

• Realkreditlån — maksimalt 80% af boligens værdi: Et realkreditlån må højst dække 80% af værdien af en ejerbolig (for helårsboliger). Realkreditten har pant i ejendommen og tilbyder den laveste rente. Du kan vælge mellem fast rente og variabel rente, og med eller uden afdrag. En fastforrentet obligation giver budgetsikkerhed og mulighed for at konvertere ved rentefald, mens variabel rente typisk starter lavere, men svinger.
• Banklån (boligkredit): Banklånet dækker typisk det lag, der ligger mellem realkreditlånet på 80% og din udbetaling — altså op til ca. 15% af prisen. Banklån har som regel højere rente og kortere løbetid end realkreditlån.
• Egen udbetaling — minimum 5%: Du skal selv lægge mindst 5% af købesummen som udbetaling. Ved et bytte kan udbetalingen helt eller delvist komme fra friværdien i den bolig, du bytter væk — altså boligens værdi minus den gæld, der skal indfries. Har din nuværende bolig en højere værdi end den, du bytter dig til, kan friværdien dække udbetaling og en del af omkostningerne.

Et forenklet eksempel: Bytter du dig til en bolig vurderet til 3.000.000 kr., kan finansieringen se sådan ud — realkreditlån op til 2.400.000 kr. (80%), banklån op til ca. 450.000 kr. (15%), og udbetaling på mindst 150.000 kr. (5%). Banken rådgiver om den optimale sammensætning for netop din situation.

To skøder — 0,6 % af begge boliger

Dette er den store økonomiske forskel ved et ejerboligbytte sammenlignet med et almindeligt køb. Når to ejerboliger byttes, er der juridisk tale om et mageskifte: hver part overdrager sin ejendom til den anden. Der skal derfor tinglyses to skøder — ét for hver bolig — og den variable afgift på 0,6% betales af begge boligers værdi. Den faste afgift betales derimod kun én gang, når byttet tinglyses som én samlet handel (det kræver en erklæring herom efter tinglysningsafgiftslovens § 9).

Sådan beregnes tinglysningsafgiften pr. skøde

Tinglysningsafgiften ved et ejerskifte består af:

• Et fast beløb (i omegnen af 1.850 kr.), der ved et mageskifte kun betales én gang for hele handlen, og
• En variabel afgift på 0,6% af købesummen (eller af den offentlige ejendomsværdi, hvis den er højere).

Et regneeksempel: Anna og Bo mageskifter. Annas bolig er vurderet til 2.500.000 kr., Bos til 3.000.000 kr.

• Skøde på Annas bolig (overgår til Bo): 0,6% af 2.500.000 kr. = 15.000 kr.
• Skøde på Bos bolig (overgår til Anna): 0,6% af 3.000.000 kr. = 18.000 kr.
• Variabel afgift i alt: 33.000 kr. + fast afgift 1.850 kr. (kun én gang) → samlet tinglysningsafgift på skøderne: ca. 34.850 kr.

Dertil kommer tinglysningsafgift på de nye pantebreve (realkredit- og banklån), som beregnes særskilt med eget fast beløb plus en variabel sats af lånets størrelse. Dem skal hver part også betale for sine egne lån. Husk derfor at lægge skødeafgiften for begge boliger (variabel afgift af hver bolig plus én fast afgift) plus pantafgifterne ind i dit samlede byttebudget — det er en udgift, mange overser, fordi de tænker på byttet som ét køb i stedet for to handler.

Beskyt dig mod skjulte fejl

Selvom I bytter mellem to private, bør I behandle hver bolig som en almindelig ejendomshandel og få udarbejdet de samme rapporter:

• Tilstandsrapport: En bygningssagkyndig gennemgår boligen og noterer synlige skader og bygningsmæssige forhold. Rapporten giver dig et realistisk billede af, hvad du overtager.
• Elinstallationsrapport: En autoriseret elinstallatør vurderer boligens elinstallationer.
• Energimærke: Oplyser boligens energiforbrug og forventede varmeudgifter.

Ejerskifteforsikring og sælgers ansvarsfraskrivelse

Når der foreligger en gyldig tilstands- og elinstallationsrapport samt et tilbud om ejerskifteforsikring, kan sælger som udgangspunkt fraskrive sig ansvaret for skjulte fejl og mangler. Som køber (den, der bytter sig til boligen) bør du tegne ejerskifteforsikringen, da den dækker skjulte skader, der viser sig efter overtagelsen. Sælger betaler typisk halvdelen af præmien for et standardtilbud. Ved et bytte er begge parter både køber og sælger — så I skal forholde jer til rapporter og forsikring for begge boliger.

Hvad sker der med dine nuværende lån?

• Indfrielse er standard: Den normale procedure er, at alle eksisterende lån i den bolig, du bytter væk, indfries i forbindelse med handlen. Provenuet fra mageskiftet og dine nye lån bruges hertil.
• Omkostninger ved indfrielse: Vær opmærksom på, at der kan være udgifter ved at indfri lån før tid — fx differencerente eller kurstab ved fastforrentede realkreditlån, samt gebyrer. Din bank kan oplyse de konkrete beløb, og de kan variere meget afhængig af lånets type og kursen.
• Gældsovertagelse (undtagelsen): Det er teoretisk muligt at overtage hinandens lån, men det kræver långivers godkendelse af den nye debitor og ses sjældent ved bytte mellem private.

Brug en boligadvokat

Et mageskifte er juridisk mere komplekst end et almindeligt køb, fordi to handler kobles sammen og er gensidigt afhængige. Det er stærkt anbefalet at bruge en boligadvokat, der kan udarbejde eller gennemgå købsaftalerne, sikre at de to handler er korrekt betinget af hinanden (så den ene ikke gennemføres uden den anden), tjekke servitutter og byrder i tingbogen, og sørge for korrekt berigtigelse og tinglysning af begge skøder. Bankrådgiveren håndterer finansiering og indfrielse, men advokaten varetager dine juridiske interesser i selve handlen.

Finansieringen er afgørende for et vellykket ejerboligbytte. Få en forhåndsgodkendelse tidligt, så du kender dine rammer: realkreditlån dækker op til 80% af boligens værdi, banklån typisk de næste ca. 15%, og du skal selv stille mindst 5% i udbetaling — eventuelt fra friværdien i den bolig, du bytter væk.

Husk, at et bytte af to ejerboliger er et mageskifte med to skøder, hvor den variable tinglysningsafgift (0,6% af købesummen) betales af begge boliger, mens den faste afgift kun betales én gang for hele handlen — foruden afgift på de nye pantebreve. Behandl hver bolig som en rigtig handel med tilstandsrapport, elinstallationsrapport og ejerskifteforsikring, og brug en boligadvokat til at binde de to handler korrekt sammen.

Denne information er generel. Din personlige økonomi, de konkrete boliger og de aktuelle afgiftssatser kræver individuel rådgivning fra bank, realkreditinstitut og en boligadvokat.