Lovgivning om boligbytte

Lejeloven § 161 — bytteret for private lejeboliger

Bor du i en privat udlejningsbolig, har du som udgangspunkt ret til at bytte din bolig med en anden lejer. Retten følger af lejeloven § 161, der tidligere var nummereret § 73, men blev omnummereret, da den samlede lejelov trådte i kraft 1. juli 2022. Et centralt krav er, at du typisk skal have boet i lejemålet i mindst tre år, før du kan gøre bytteretten gældende.

Udlejer kan kun sige nej til byttet, hvis der foreligger en saglig grund. Det kan blandt andet være tilfældet, hvis treårskravet ikke er opfyldt, hvis den nye lejer ikke skal bruge boligen til helårsbeboelse, eller — for mindre ejendomme med højst seks beboelseslejligheder — hvis udlejer selv bor i ejendommen. Et usagligt afslag kan du indbringe for huslejenævnet.

Lejeren har ret til at bytte sin lejlighed med en anden lejer. Udlejeren kan kun modsætte sig byttet, hvis der foreligger en saglig grund — fx hvis lejeren ikke har boet i lejemålet i mindst tre år, eller hvis udlejeren bor i en ejendom med højst seks beboelseslejligheder. (Gist af lejeloven § 161, tidligere § 73.)

Kilde: Lejeloven (LOV nr. 341/2022) på retsinformation.dk

Læs mere i vores komplette guide til bytte af lejebolig og om udlejers rolle og godkendelsesproces. Se også lejeboliger til bytte lige nu.

Almenlejeloven § 69 — bytteret i almene boliger

I almene boliger er bytteretten reguleret særskilt i almenlejeloven § 69. Bestemmelsen svarer i hovedtræk til byttereglen for private lejeboliger: du har ret til at bytte med en anden lejer, medmindre boligorganisationen har en saglig grund til at afvise. En vigtig pointe er, at bytteretten går forud for ventelisten — et bytte gør nemlig ikke boligen ledig til udlejning, og derfor springes køen over.

Er du uenig i et afslag, kan sagen indbringes for beboerklagenævnet, der er den almene pendant til huslejenævnet.

En lejer i en almen bolig har ret til at bytte sin bolig med en anden lejer. Bytteretten gælder uafhængigt af boligorganisationens venteliste. (Gist af almenlejeloven § 69.)

Kilde: Almenlejeloven (LBK nr. 928/2019) på retsinformation.dk

Vil du vide mere om dine muligheder, kan du læse om dine rettigheder og klagemuligheder ved boligbytte.

Andelsboligforeningsloven § 5 — maksimalpris på andele

Andelsboliger handles ikke frit til markedspris. Efter andelsboligforeningsloven § 5 må en andel højst overdrages til en maksimalpris, der beregnes ud fra andelens andel af foreningens formue lagt sammen med værdien af forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand. Foreningens formue fastsættes på den årlige generalforsamling og kan efter § 5, stk. 2, bygge på anskaffelsesprisen, en valuarvurdering eller den offentlige ejendomsvurdering (eventuelt reguleret med Danmarks Statistiks nettoprisindeks).

Det er ulovligt at kræve eller modtage betaling ud over maksimalprisen — fx penge under bordet eller en kunstigt høj pris for løsøre. Reglen gælder også ved bytte af andele, hvor parterne overdrager hver sin andel til den lovlige pris.

Ved overdragelse af en andel må prisen ikke overstige andelens værdi opgjort som andel af foreningens formue med tillæg af forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand. Betaling herudover er ikke lovlig. (Gist af andelsboligforeningsloven § 5.)

Kilde: Andelsboligforeningsloven (LBK nr. 1281/2020) på retsinformation.dk

Læs mere i guiderne om bytte af andelsboliger og vurdering og økonomi ved bytte af andelsbolig, eller se andelsboliger til bytte.

Ejerbolig — mageskifte og tinglysning

For ejerboliger findes der ingen særlig bytteret. Et bytte gennemføres i stedet som et mageskifte: to parallelle handler, hvor hver part både sælger sin egen bolig og køber den andens. Juridisk svarer det til to almindelige ejendomshandler, der blot afregnes mod hinanden frem for med kontanter.

Derfor oprettes der to skøder — ét for hver ejendom — og begge skal tinglyses i Tingbogen for at sikre de nye ejeres ret. Den variable tinglysningsafgift på 0,6 % betales af hver boligs værdi, mens den faste afgift kun betales én gang, når byttet tinglyses som én samlet handel (kræver en erklæring herom efter tinglysningsafgiftsloven § 9). Det kan være en god idé at alliere sig med en boligadvokat og overveje ejerskifteforsikring for hver bolig.

Et mageskifte af fast ejendom behandles som to selvstændige overdragelser. Hver overdragelse kræver et tinglyst skøde. Den variable tinglysningsafgift (0,6 %) beregnes af hver ejendoms værdi, mens den faste afgift kun betales én gang for hele mageskiftet. (Gist af reglerne om mageskifte og tinglysning.)

Kilde: Tinglysningsloven (LBK nr. 285/2026) på retsinformation.dk

Læs mere i vores guide til bytte af ejerboliger og om juridiske dokumenter og kontrakter ved boligbytte. Se også ejerboliger til bytte.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er lejeloven § 161?

Lejeloven § 161 er den bestemmelse, der giver lejere i private udlejningsboliger ret til at bytte bolig med en anden lejer. Bestemmelsen hed tidligere § 73, men blev omnummereret, da den nye lejelov trådte i kraft 1. juli 2022. Retten forudsætter typisk, at lejeren har boet i lejemålet i mindst tre år.

Kan udlejer nægte et bytte?

Udlejer kan kun modsætte sig et bytte, hvis der foreligger en saglig grund. Udlejer kan blandt andet sige nej, hvis lejeren ikke har boet i lejemålet i mindst tre år, hvis den nye lejer ikke skal bruge boligen til helårsbeboelse, eller — for ejendomme med højst seks beboelseslejligheder — hvis udlejer selv bor i ejendommen. Et usagligt afslag kan indbringes for huslejenævnet.

Gælder bytteretten også i almene boliger?

Ja. Almenlejeloven § 69 giver lejere i almene boliger ret til at bytte med en anden lejer på vilkår, der svarer til reglerne for private lejeboliger. Bytteretten går forud for ventelisten, fordi et bytte ikke gør boligen ledig til udlejning. Klager behandles af beboerklagenævnet.

Hvad er maksimalpris på en andel?

Maksimalprisen er den højeste lovlige pris, en andelsbolig må overdrages for. Den fastsættes efter andelsboligforeningsloven § 5 ud fra andelens andel af foreningens formue plus værdien af forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand. Det er ulovligt at kræve betaling ud over maksimalprisen, fx penge under bordet.

Hvordan bytter man en ejerbolig?

Bytte af ejerboliger er juridisk et mageskifte: to parallelle handler, hvor hver part både køber og sælger en bolig. Der oprettes et skøde for hver bolig, og begge skøder skal tinglyses. Den variable tinglysningsafgift (0,6 %) betales af hver boligs værdi, mens den faste afgift kun betales én gang, når byttet tinglyses som én samlet handel (kræver en erklæring herom efter tinglysningsafgiftsloven § 9).

Er det lovligt at kræve penge for at bytte en lejebolig?

Nej. Det er ulovligt at betinge et boligbytte af en byttegodtgørelse ud over afregning af lovlige poster som depositum og betaling for forbedringer. Et ulovligt krav kan indbringes for huslejenævnet og kan føre til, at beløbet skal betales tilbage.